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南京新百网上商城:南京新百:调研快报::全景证
更新时间: 2021-05-15 09:20 作者: 58创业网 点击次数: 
益发饰品
益发饰品 ¥10-20万

所属行业: 发饰

品牌源地: 浙江省

公司名称: 

原标题:南京新百网上商城:南京新百:调研快报::全景证  结论:

  1、进退两难的百货业态发展。除了芜湖门店外,公司的新百主楼和东方商城都处于商业竞争激烈的“中华商业第一街”。根据我们的实地调研观察,新百大厦无论从品牌定位、产品结构、布局陈列方面都明显滞后于处于同一商圈的金鹰百货、中商主店。新百大厦每年12-13亿的收入和相应的利润份额占据了公司全年90%以上的份额,今年开始的外立面装修将拉低公司的全年业绩。虽然东方商城托管给金鹰解决了之前商场定位高低两难的尴尬境地,但与金鹰商贸的同业竞争确越发清晰和紧迫。对于公司的百货业务而言,进则面临同业竞争的压力而无法获得外延扩张所需的资金支持,退则面临主力百货增长乏力的瓶颈,如此进退两难的格局有待公司对于未来战略清晰的规划。

  2、新百写字楼的厚积薄发值得期待。目前新百主楼1-10层为百货、10-12层位公司办公区、12层以上为写字楼出租楼层。就投入成本而言,7万平米的面积,总投入5亿元,平均每年折旧摊销再加上部分营运费用约3000万元左右。从收入来看,目前新街口写字楼的租赁价格在2.5-5元/平米/天,我们取中间值3.8,三年的出租率假设为10%/35%/60%,则三年的收入分别为10年970.9万元、11年为3398.15万元,12年为5825.4万元,预计明年基本能够略有盈余,也不排除每年盈利超预期的可能。一方面公司存在出售部分办公面积,新街口目前商业地产约为3.5万每平米的售价;另一方面,我们按照3.8元/平米/天的出租价格较为中性,随着核心商圈物业面积稀缺性的加强和需求的提高,租金价格有可能呈现每年递增的发展态势。

  3、两大地产项目或在2012年全面贡献业绩。公司拥有的河西约50万平米(容积率为2)、盐城约18.6万平米两大地产项目将于今明两年陆续投入建设。其中河西项目的总成本约3亿元,保守按照目前周边1.5万的均价计算,2012年开工后有望带来15亿左右的净利润;盐城湖项目预计明年四季度就可以贡献利润,成本1.67亿元,按照目前周边5000的均价计算,总共有望带来1.6个亿的净利润。虽然两个项目开发的年限和时间存在不确定性,但随着其所处的新兴地区房地产价格的水涨船高,将会带来较高的安全边际。

  4、盈利预测与投资评级。在主力百货店装修、新百花园房地产贡献消失、芜湖新百尚有亏损、房地产项目均为开发等多重因素的影响下,今年可能成为公司的业绩低点,但这也恰恰为公司明年业绩的反转提供了充分的弹性空间,明年这四项不利因素将全部转为积极条件。公司与金鹰的同业竞争关系清晰且紧迫,随着金鹰发展态势的越发强劲,公司的重组预期也将越加强烈。此外公司拥有的5项自有物业为公司提供了较为安全的投资边际。预计2010-2011年公司EPS分别为0.23元和0.48元,对应PE分别为43倍和21倍。我们首次给予公司“推荐”的投资评级。

  (具体内容请见附件)

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  南京新百调研快报:进退两难转型,有望迎来 拐点.pdf

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