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房地产代理项目融资,房地产开发公司融资模式

更新时间: 2022-12-02 04:06 作者: Web 点击次数: 
 川江农夫小地火锅

所属行业: 火锅

品牌源地: 江苏省

公司名称: 

在做我的项目之前,我从事房地产行业20年,代理了近30个项目,曾经是航天房企的坚定合作伙伴。 以下是我代理项目之一的血泪经历。 希望大家得到提示,不要踩漏洞。 这是信阳县的项目。 当时信阳市场正进入过渡期,碧桂园在项目全线下调代理商,月销售额无法支撑项目成本支出,公司短时间退出近10个项目,大量营销人才也将新项目

我第一次看到这个项目,印象最深。 这是当地县域最好的位置。 另外,当地的周边竞品项目已经没有房卖了,项目质量也很好。

据初步估算,该项目一年内实现总销售的80%,就一定能赚钱。 鼓励开发商以基本价格销售的模式进行代理商。 这种方式与前期的纯粹代理商相比,代理商的积分更高。

虽然心里知道那是有风险的,但现在对公司来说也是一个选择。

那个时候项目已经开工建设,工程方面是合作多年的朋友,商务条款进入谈判期的时候,已经开始确定进场时间,没有机会进行生产调整,所以在2019年5月支付了500万保证金,200万现金和营销中心

当时签订的约定关于保证金分四次,完成销售任务额的80%后,每次返还保证金的25%,按项目整体底价承担基础费用100元/,溢价3/7; 甲方口头承诺于当年9月开盘,取得证书实现预售,年底完成最后一栋大楼。 这些内容没有作出书面承诺,这一切都是在无知中进行的。

19年6月,项目进入预订期,首批购买290套住房,截至8月已预订780对客户。 从过去经验1:2.5的预约率来说,完成任务额80%的销售任务额完全没问题,我觉得一切都会如期好起来。

但不久来了第一个雷,商业条款中关于底价包销的约定不是关于底价的约定,而是销售给市场带来了期待,共同协商决定的。

19年8月,双方就价格进行了第一轮协商,我们按照市场比较方法结合二手房价格,对周边竞品根据分数和权重进行了底价。 我认为这个回合的价格现在还是正确的。 第一轮双方差异化巨大,思维角度完全对立,代理商想从市场缝隙的角度尽快售罄,而开发商追求单价最大化,双方在定价上出现了近600元/的差距。

在第二次洽谈中,甲方采用的高参,作为折中方案采用了评估方式。 这种偏向于中大型城市和品牌实力较强的项目的定价方式,对于小县城的人们来说,再好不过了。 长时间商量也没有成果。 销售部决议采用评估方式建立前期价格参数,通过第三次电话评估(当地客户50%在国外)和当地评估,客户意向度死亡近60%。

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进入8月,项目进入升级阶段,740个客户升级采购56个,大跌眼镜。 而且,国庆节中秋节这两个节点之间只有半个月的时间,无法保证客户升级量的上升,结果只能保存很少的升级成功率。

在9月项目开始的当天卖出了52套住宅,但除了意向以外没有成交,大败而归。 ( ps )科学的测试价格方式为第一次价格客户接受率,判断价格高低后,第二次进行测试价格和在愿意接受新鲜客户的过程中进行测试,直到达到整个项目的去化愿景) )。

其结果是,可以迅速将公司拉入高危区,如果任务没有完成,保证金就无法返回,无法实现快速卖出。 那么,长销售周期代理模式资金无法支撑,项目将持续一期经营者维权、一期工程未完成项目关停一周、2020年新型冠状病毒大爆发等一系列雷暴事件。

处于风口浪尖的公司,选择继续无望的努力,还是迅速退出,反复考虑,被保证金束缚,公司努力,资金流也迅速进入了债务贷款阶段,开发公司也失去了如期的证言。

20年8月,公司手续办好,到目前为止,公司的资金支撑了整整一年。

如今,市场风云云集县城大小50余处房产,清一色的轻奢现代风格产品和超A体验感为我们代理的是欧式老字号项目,被打得体无完肤。

恰在此时的市场上,渠道贵为王,媒体推广、暖场活动退居二线,公司也无力支撑这些虚无缥缈的支出。 所以,我们认为渠道是当时能抓住的救命稻草,但面对高昂的渠道费用,100元/也让我们囊中羞涩。

重新协商代理点和合作模式可能是出路,但这些都被开发公司拖延,最终无法落实。

公司急需回收资金,必须按照以前的合同继续销售佣人。

面对目前客户的需求,项目错过了最佳的销售周期,一些图纸阶段易销售的产品也已经成为现实的房间。 产品差、价格高、体验差、口碑差是项目畅销需要解决的四大难题。 考虑前后,评价不好就是正面宣传。 对于以基本价格销售的我们来说,这部分费用是没有底气的,通过持续的渠道合作是唯一的方法。 对于开发商来说,能做的是提高环境和降价,但是

2021年3月,公司资金完全筹措不到了。 新合同条款未经协商,公司决定拆除工厂。 最终计算公司在不含保证金的情况下,损失营销推广费用、工资、活动、渠道费用及利息共计717万元。

在现在的代理行业,不管是好项目都不能接受。 这与实力无关。 偶然接到的好项目,就是在所有资源向甲队倾斜的条件下,“与太子一起读书”,佣金低,力不从心,最终走过去磨炼存在感。 一般能拿到的项目基本上都是些乱花钱的项目,评价不好,不好卖,项目产品不好。 这类项目没有佣金积分的支撑是不能接受的。 随时都有暴雷发生,猝不及防,必须准备拿不到佣金。

通过自己的血泪历程,分享了代理公司接待项目的一些感触:

1、代理项目进入商务谈判前期必须进入项目研判。 科学客观调查项目在整个市场、整个市场的声誉,以及整个项目发展过程中的经验,预判雷区。

2、无论项目好坏,在接待项目中,对项目要仔细评估,不得以自己的价格对赌市场、对赌项目、对赌产品。 准确估算项目周期,不做妄想家。

3、开发者风格和管理团队是重要的评估之一,是代理过程中效益和风险评估的重要支撑点。 尤其是县城项目,这些项目的失败是因为沟通管理执行不顺畅,效率过低,面对市场和项目的重大变革过程,没有正确认识和改变自身定位,以代理公司为中心,重视代理投资

4、项目合作方式要慎重选择合作方式,首先,基本价格不得低于总代理积分的3%。 (在此期间,应明确界定路线费用。 渠道费用不得超过代理商积分的1%。 否则,根据市场的不同,开发商不得不补贴剩余的渠道费用。 )另外,关于项目的基本价格,在商务谈判的前期必须事先约定。 纯粹的代理方式,根据合同约定的团队人数和组织结构要求1%-1.5%之间的佣金积分,合同约定甲方对接及甲方营销费用及执行时间相关的约定因素和违约条款,代理公司应平衡甲方合作;

5、代理方式还根据项目销售周期(上市期、销售期、销售期、销售终止期)和销售节点)淡旺季),确定代理方式和合同签订周期,并根据当前销售行情建议合同签订时间为3-6个月。

6、代理签订过程中,对于结算手续费方式,应当明确结算手续费,不得制作结算手续费及还款手续费的完结手续费。 在对企业的审核过程中,应当对企业进行签订银行前期调查,避免结算手续费影响代理资金流。

7、整个代理过程必须知道代理的地位,是合作方,不是招聘方。

结语

目前,代理行业生存极其困难,在市场签订过程中,必须慎之又慎。 宁可不接,也不要盲目地轻轻接。 最终工人伤害财产,公司陷入危机。

来源:狮范区( ID:dc52012 )获准转载。 在此感谢!

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