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招商蛇口龙岗项目,招商蛇口房价

更新时间: 2023-07-19 00:12 作者: Web 点击次数: 
 川江农夫小地火锅

所属行业: 火锅

品牌源地: 江苏省

公司名称: 

财报第一波,是属于好学生们的。从3月中旬开始,从越秀、龙湖到招商蛇口,一小撮优质房企相继交出了成绩单。眼看不少往日的大佬们还在生死线上挣扎,与往年相比,这届房企年报季的声量似乎小了不少,吃瓜群众的关注度也沉到了谷底。但行业未来可能的发展方向,已经藏在了好学生们的答卷里。

先来看看这批交卷房企的成色吧。从财务指标来看,行业最艰难的日子,或许已经过去了。第一个发报的越秀,在去年行业向下的大背景下,数据几乎无可挑剔——销售目标达成了,营业收入和净利润都稳定上升。

甚至,还凡尔赛地表示,恰逢公司上市30周年和成立40周年之际,要向符合条件的股东派发特别股息。Emmm……别的出险房企在努力筹钱,越秀却在这里撒钱,反差就还蛮大的。随之发报的是龙湖。作为民企中的扛把子,龙湖去年的底盘还算安全。三道红线依旧飘绿,控制住了负债总额,也稳住了利润。

对比之下,招商蛇口的答卷就略逊一筹了。增收不增利是行业的通病。此次招商的年报中,这通病体现得淋漓尽致——营收同比增加约14%,但归母净利润大跌近59%。但无论如何,和其他动不动巨亏几十上百亿的同行们相比,招商去年没亏钱,就已经算是一种胜利了。

但财报上的数字只能反映过去,更重要的是未来。对于2023年,好学生们有什么展望呢?我们发现,在业绩会上,各房企高管谈及最多的,还是两个字——分化。出现结构性行情本是意料之中,而当行业进入新常态后,这个趋势,是会越来越明显的。就像越秀地产高层坦言,去年他们在广州、在全国各地拿地,好的地方还是一房难求,价格也在上涨,当然不好的地方还是很不好,“结构分化应该是越来越严重的”。落到土地市场上,有能力拿地的这批房企,已经开始用脚投票了。非常明显的是龙湖。去年下半年开始,龙湖就只在重点城市拿地了。近期,龙湖还重新梳理了一份城市聚焦清单,称今年将坚持在20个重点城市和14个机会城市买地。

我查了一下,龙湖目前已经布局了69个城市。这也意味着,其中有一大半的城市将被龙湖阶段性放弃,逐渐退出。无独有偶,招商蛇口也有类似的操作。招商本就是布局高能级城市的获益者,回顾2022年,公司在上海、合肥、苏州等一二线城市的市占率超过10%。尤其是在上海,单城的销售金额就突破了740亿元——

一座城市的销售,就抵得一个中小房企全年的业绩。在拿地上,招商聚焦得更加明显,去年在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比,分别达到了94%和90%。而这会带来什么后果呢?过往,房企拿地相对分散。低线城市虽然房价承受力低,但竞争不大,会有一部分全国性房企避开锋芒,选择在这些城市拿地,也带去更加先进的产品和开发理念。但如今,房企已经认清了时势,鸡蛋只有放在有限的几个篮子里才不会亏钱。无论以前的布局如何,现在都在喊着集中资源,押注前三四十个城市,甚至更少。这是中心城市的狂欢,但是,全中国有大几百个城市呢……接下来,对于绝大部分城市来说,除了少数有实力的本地房企,还有谁会来给土地财政兜底呢?

此外,好学生们也一致认为,地产的下半场依然需要多元化发展。简单来说,就是不能只靠卖房子了,商业地产、长租公寓和物业服务,通通都要搞起来。龙湖是这么说的,也是这么做的。去年10月,新任接班人陈序平对外提及,未来5年,龙湖4个非地产开发类的经营性航道,产生利润占比要过半。届时,龙湖将完成去地产化。时至今日,昔日被质疑的业务已经开出了繁花。2022年,龙湖的商业投资、长租公寓业务,分别实现租金收入94.3亿和24.4亿元,综合毛利率超过75%。

在行业的下行期,这是龙湖非常重要的业绩稳压器。在业绩会上,招商蛇口也发声了,接下来要坚持综合化发展,还要加大旧改力度。具体而言,综合发展是什么呢?招商给出了答案——销售类、持有经营类和服务类。

除了优质房企,被戏称为“中介头子”的贝壳,近日也发报了。令人惊讶的是,经过这一轮过山车式的行情,在与开发商的斡旋中,贝壳正在变得越发强势。去年,贝壳的新房交易总额同比下降近42%,但是,新房业务的净收入只下跌了38%——新房业务的收入没有交易额跌得多,这也意味着,贝壳去年针对单套房源的渠道收佣,竟然涨了!从其他数据也可以窥探一番。2022年第四季度,一手房的快佣占比提升至44%,回款天数进一步下降至64天。写到这里,多少有点理解当下房企们矛盾的心理活动——一方面,出于业绩鸭梨,不得不给贝壳开出高佣;另一方面,又不甘心利润被蚕食,总希望能壮大自己的销售队伍,没有放弃与中介团队“抢客”的努力。最后,贝壳还对外释放了一个新词——中性市场观。简单来说,就是楼市供需相对平衡,既没有单边上涨的狂欢,也没有一片萧条的惨淡。贝壳认为,这样的环境更利于有品质的中介崛起。而现在,我们面对的,恰好就是这样的市场。

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