长租公寓模式的特殊性，似乎注定了将开展有别于传统地产的发展模式。时值多类产业迎来改革升级契机，长租公寓亦顺势而为逐渐发展起来，加上政策的助力与环境的改善，长租公寓正逐渐占据地产行业一席之地。然而，新时代亦将面临新难题，回报周期及盈利问题正成为阻碍长租公寓发展的一大沟壑，如何打破发展壁垒并有效推行长租公寓建设？通江投资集团董事长张保国表示，房地产证券化或能带给相关领域全新发展机遇。

　　需求改变，市场目光转向长租公寓

　　自改革开放以来，我国消费者对地产产业的需求伴随经济的增长而不断提升，短短几十年，从集中分配到商业地产，我国高效完成了房地产市场化经济的转变。而在当前新经济发展过程中，消费升级的展开更是引领市场对地产产业有更加全面深化的内容需求，传统租购模式在一定程度上已无法满足当下消费者对高品质、高性价比的住房需求，而长租公寓的出现，正好填补了这一市场空白。

　　据中国饭店协会公寓委员会统计，2015年底我国长租公寓房间数量仅为100万间，而在2016年底迅速增长至200万间左右。从当前租赁市场需求增速来看，我国实际长租公寓需求量或将达到1000万间，由此带来的整体租金收入至少达到2000亿规模，未来几年也极有可能成为长租公寓建设的高峰期。

　　如此优质的市场空间自然广泛吸引了投资机构的关注，目前在我国TOP30的房企中，已有三分之一进入了长租公寓市场，投资机构与此类老牌地产商往往采用项目合作的方式，通过提升长租公寓规模与品质，逐步形成品牌效应占据市场份额；而对于创业型长租公寓企业，投资机构更多是采用股权投资模式，深入企业内容发展，添加更多新兴产业及相关技术，推动长租公寓核心竞争力展现。

　　难题频现，房地产证券化或为最优解决路径

　　新时代自然有全新的市场环境，长租公寓虽有需求相伴，但在面对传统地产发展模式时，也遇到了不小的阻碍。一方面，随着国家对经济去杠杆的大力倡导，房地产信贷收紧也逐渐成为常态，传统的银行融资渠道显然无法满足日益增长的长租公寓建设需求；与此同时，长租公寓利润主要来源于租金收入与服务性收入等，投资回报周期相对较长，加上目前该领域仍处于成长阶段，内容添加与规模扩张或将导致账面利润始终较小，许多社会资金对该领域也只能望而却步。有专家表示，长租公寓运作模式注定其发展路径将有别于传统房地产行业，长期稳定的利润回报是其在业内的突出优势。部分投资机构与房地产企业应改变对行业短线利益的追逐，以战略眼光看待长租公寓利润积累及相关周边产业盈利空间，推动形成长期有效的资金循环才是该领域发展的核心动力。

　　然而，对资金体量与资金周期的双重需求，在我国过往市场中很难找到完全匹配的投资路径，发展有针对性的投资模式成为了时下业内开拓长租公寓市场的主要方向。对此，通江投资集团董事长张保国表示，开展房地产证券化或能妥善解决长租公寓时下难题。长租公寓具有的长期稳定现金流，可为房地产证券化的开展提供核心收益保障，给予REITs和CMBS等相关产品更为广阔的发展空间；此外，长租公寓归属固定资产，因此在证券化过程中能较好控制投资风险，信用评级往往较高，产品回报可管控在一定幅度内。

　　借鉴成熟市场，房地产证券化前景广阔

　　在长租公寓领域开展房地产证券化，实则是对我国投资市场完整性的考验，由于牵扯诸多内容，如：保险、资产管理、法律法规等，我国相关领域的建设还在逐步完善中。而以美国为主的成熟市场，长租公寓房地产证券化早已占据市场核心地位。

　　据2017年美国长租公寓持有数量显示，TOP10企业的市场占有率达到了3.33%，平均持有公寓数量近6.9万套。而其中，REITs作为房地产证券化的重要手段，可谓占据美国长租公寓市场半壁江山，与传统房产企业成为当前长租公寓持有双巨头。与此同时，随着运营体制的不断成熟、完善，采用REITs的相关企业对长租公寓持有也逐渐规模化，近几年该类型公司始终占据TOP3企业中的两个席位。张保国认为，究其根源，美国市场的成熟度是长租公寓房地产证券化发展的核心因素。例如在REITs的运营中，美国曾引入独立董事机制，保障了相关产品的透明与合规，为险资投入创造良好条件；而在环境维护中，完善的房地产证券化运行制度和法律法规造就了市场公平公正发展，加上地产+金融复合型人才逐渐进入该领域，相关市场可持续发展得到了源源不断的动力。

　　而在国内，针对长租公寓的房地产证券化产品还在发展初期阶段，自2017年我国长租公寓领域第一单ABS挂牌起，相关产品设计及市场规则还在不断完善中，对应市场占有率微乎其微。张保国表示，处于初期阶段的市场实则给予了投资机构与房企更大想象空间，尤其在产品设计上，双方可共同进行规划，借助投资机构金融领域的发展经验，携手制定贴合我国国情的适配产品。例如在面对不同融资对象时，投资机构可有效区分一、二级市场对产品风险、收益的需求，有针对性发行封闭式基金、抵押式债券等产品。而在资金使用上，机构与房企可着重规划长租公寓内容的添加及周边产业建设等方面，明晰资金使用周期及风险，提升同类产品选择空间。未来，当长租公寓房地产证券化发展到一定程度时，投资机构可将此模式推广到其他地产投资领域，并最终助力完成我国房地产行业的整体改革与升级。