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店铺选址原因怎么写(奶茶店选址原因怎么写)

更新时间: 2021-11-01 09:23 作者: 狗狗 点击次数: 
 川江农夫小地火锅

所属行业: 火锅

品牌源地: 江苏省

公司名称: 

原标题:店铺选址原因怎么写(奶茶店选址原因怎么写)

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店铺选址原因怎么写,创业文具店项目的理由

本期核心观点:

开店可以做错任何事情,但是如果选错了位置,90%的店都会被保存,所以位置很重要。

脑细胞社区里有一个面包店老板。网名谭师傅。谭师傅特别接地气。他在福建四五线城市开了15年的蛋糕店。他的品牌是米兰王飘漂。目前有8家店。年产值达到3000多万,非常成功。然而,他的成功背后也有各种坑和弯路。今天,我将分享一些选址的实践经验。

01开线下门店,你做错什么都可以,但选址错了,那么90%没得救了,所以选址很重要。谭师傅曾经因为选址失误关闭了三家店,损失上百万,损失惨重。先说说他关的三家店,相信你会有很大的共鸣。

他的蛋糕店最初是在一个小镇上开的,这个小镇是从一个五线城市开始的。从2001年开始,生意一直很火爆,已经火爆了18年。直到2015年,谭师傅才开始考虑离开小镇,在四线城市福清县开了第二家店,这是典型的农村包围城市,每一步都稳扎稳打。

当他们扩展到第三家商店时,它在一家超市里,那是一家地下超市。地下超市招商时告诉他,每天有5000人进入超市。只要他吃掉5000人的10%,那么他就会有500人进店购买他的面包产品,那么他就会稳步赚钱。而且,超市的投资部还信誓旦旦地表示,进入超市的人都是有购买需求的人。只要你的店是在超市开的,就一定是稳稳当当的赚钱,然后这个店,

因为在实际操作中,每天只有一百人进店,并没有所谓的500人进店。因为选址问题的关闭,我以后再统一。这是他第一家倒闭的店。相信上面超市商家的话应该会引起很多老板的共鸣。

后来,他们接管了一家很大很大的商店,用来烘焙。这是他的第六家店。他去检查的时候,发现这家店的位置还可以。商店前面有很多人,尤其是上下班坐车的人。唯一不好的是门口有个公交站牌,挡住了三分之二的门面。他们接手后,投入了100万,最后的结果是只经营了20天,然后果断离开。日营业额只有2000到3000元,一个500多平米的店也只能做到2000到3000元的营业额,连西北风都喝不完。最终,店铺损失了70多万元。

他失败的第三家店是他的第八家店,这是一家非常小的店,只有20平方米,但它位于一个非常非常繁忙的地方,那里的租金出奇的贵,20平方米的租金将是23万/年。然而,那里有很多人,这是这个城市最繁忙的街道。他们开这个店,业绩必须是每天4000元保本,5000元赚钱。实际上每天的销售额只有2000元和3000元。运行5个月后无法支持,关闭。这个,

家店他投资了40万,最后收回了10万,亏损了30万。






02



这几年,谭师傅总共亏损了3家店铺,关了3家店铺,可以说这3家店铺的失败很大一部分原因就是因为选址的错误,因为选址的错误导致他损失了一两百万,不过,他也总结到了很多的经验。


他分享了一个选址的公式:业绩=流量x转化率x客单价x连接系数。


我先来简单的说说这个公式里的参数。




流量代表这个店铺门口路过的人,也就是说你的店铺或者店招能受到多少人的曝光?


转化率就是这些门口路过的人有多少能进到你的店铺里面来。


客单价就是进你的店消费了,平均每个客人能成交的价格。


连接系数是指的复购率和传播率,这个连接系数和选址关系不大,但是跟店长的关系特别大,比如谭师傅的烘焙店,客人如果一周能来两次,那这就算100%,如果客人一周只能来一次,那就是50%。






03

好了,我们接下来一家店一家店的来分析谭师傅的米兰米苏的选址失误的原因。


第一家店选址失误的原因:


谭师傅的第一个倒闭的店铺,就是那家超市店,就是因为流量太少了,商场一天的人流量只有5000人。而通常情况下,蛋糕店的流量的转化率大概在3%左右,并没有到所谓的10%,那都是商场招商的人拍脑袋说的,而且他超市的总流量也根本就没有5000人,大概每天也就只有2000到3000人,所以有的时候招商的话不能全信,一定要去实地查看,而且要查看到位,用数据说话,按照3000人的流量来算的话,3%的转化率,只有90人,根据刚才讲的公式,推算出来的这个数据跟他们后面的实际的营业的情况是一模一样的,所以就意味着这家店一定会亏损。


这里要专门提一下这个3%转化率这个数字,这是蛋糕行业通常的转化率,每个行业都不一样,这个需要自己去计算,其实计算方法也很简单,只要在店门口数人数数一周,然后再算一下进店的客单,就可以得到这个转化率了,然后你再把这个转化率套到其他的你想要选址的这个店铺上去。然后,根据这个数据算出这个地方的流量,能不能支撑你开店,如果能支持,多长时间可以回本,未来的收益怎么样等等都可以计算出来。


第二家店选址失误的原因:


我们平时和老板们在一起聊天,经常会说那这个地方人比较多,可以开店,实际上就是在谈论这个店铺门口的流量,选址重要的就是要看流量,但是,这句话对也不对。


谭师傅那家只营业了20天的那个五百平方的店其实是亏损得最多的,这家店是在一条大马路上,门口的流量很多,但是这些流量都是无效流量,因为他们的属性是赶路,而不是购物。这个时候你卖什么给他们都没用,你白送都没有用,典型的例子就比如什么在地铁站、车站这类的口岸。招商的时候话都说得非常漂亮,但是往往可能就是个坑,因为这部分人根本就没有转化率,所以,有的时候实体店选址不能只看人流量,而要看人流量的具体性质,这种看似人流量大,但是不产生消费的“假口岸”的情况非常多。



第三家店选址失误的原因:


谭师傅还有一个选址公式,也是他最近才悟到的。




房租是为什么会存在呢?打个比方,一个一百平方的房租,可能租金要1万5一个月,实际上并不是你花了15000买了这个房租。真正的房租可能只值3000元。还剩下的12000其实是你购买的门口的流量,门口的流量是你用真金白银花钱买过来的,所以,你给的店铺房租买的并不是空间,而是流量,而流量最重要的获取方式是店铺的门头,所以你付的房租其实是购买的是你店铺的门头,门头的价值起码占据了你房租90%的价值,今天我在这里就不展开说门头了,感兴趣的欢迎同学们加入脑细胞社群,咱们在群里细说门头的话题。






回来说谭师傅的米兰米苏蛋糕店,谭师傅算了一笔账,假设你的店铺门口的流量一天1万人路过,如果这个地方的房租是15000,那么你为这个门口的路过的每个人买了5分钱的单(15000元/(30天x10000人)=5分),这个算法也挺有用的,你可以用来培训你的店长和店员,让他们知道不能让门口的财富白白的流掉,这个公式计算出来的数字你也可以跟的其他的店铺做一个比较,就可以算出房租是贵了还是便宜了。


还有一个更精妙的算法,谭师傅把它叫引流成本。引流成本=(房租+水电费+人员工资+装修+其他杂费)/进店购买单数。




用他们自己的其中一个店铺一天的引流成本做例子:(500元房租+300元水电费+800元人工工资+200元装修费摊销+100元杂费)/200单=9.5元,相当于我们每个进店有效客的成本是9块5。


假设,这个人只买了19块钱的产品,而你的毛利有50%,那你在这个客人身上就没赚到钱,刚好保本,这个帐很好算,19除以2就是9.5。那你把这个人引进来就花了9.5元,而你也只收了19元,成本是9.5元,那就等于这单你白做了,不赔不赚。


谭师傅关张的第三家店,也就是那个最繁华地段的店铺,实际上他每天进店的人数也不少,也达到了快200人了。但是他们买单的客单价太低,只有十几块钱,因为这个地方的人都是流动的人口,他们都是买个东西在手上吃,在手上啃,所以造成了买的东西不会太多,所以有的时候流量多,也是个坑,一定要看清楚这个流量的属性,这个比流量更重要,这家店失败的原因就是选址原因造成的客单价太低,导致账算不过来了,所以关张了。


这里再讲一个案例,就是很多新开的商场,初期进去的店铺基本上都是九死一生。有的时候我们会天真的认为,现在在那里开店会比较便宜,然后你也听信了那些招商的鬼话,相信以后这里人气会很好。而事实上,你在这个便宜的背后,你要算清楚你的引流成本。很有可能,你的引流成本是非常非常贵的,只是租金看起来便宜而已。


同样,用谭师傅那家店铺一天的引流成本来做比方。(500元房租+300元水电费+800元人工工资+200元装修费+100元杂费)/200单=9.5元,假设这个新开的商场,它的房租只有一百块钱一天,但是门口路过的人寥寥无几,每天只有50个人进来买东西。




我们来算一下你的引流成本是多少?因为生意不好,我把水电费和人员工资调低一点:(房租100+水电费200+人员工资600+装修200+其他杂费100)/50=24元,那么你每一个人进来的成本就是24块钱,是谭师傅店引流成本9.5元的2倍多,所以通常情况下这种商场店生意会非常难做。


我们再来复习一下引流成本的公式:引流成本=(房租+水电费+人员工资+装修+其他杂费)/进店购买单数,这个公式最大的好处就是能够做不同的店或者是竞争对手的成本分析,尽量用数据说话,才是最科学的选址决策方法。




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